20 Settembre 2019


Immobilien in der Toskana, Weingüter, Villen, Ferienhäuser, Häuser in Einzellage im Verkauf
Immobilienagentur Futuro Felice
Die etwas andere Immobilienagentur für Immobilien in der Toskana

Kristina Schmidt Tel: 0039.3284844702 - info@immobilientoskana.com



Verkaufsabwicklung Italien

Verkaufsabwicklung für Immobilien in Italien
Kunden finden die Abwicklung hier zwar zum Teil etwas gewöhnungsbedürftig, weil ein Termin zum Beispiel beim Notar abends um 10 anfängt und nach Mitternacht endet, Deutsche sich zum Teil Angaben auf den Cent genau erwarten, es eine umständliche Bürokratie gibt, alles etwas länger dauert, die Uhren einfach wirklich anders ticken, aber letztendlich muss ein schriftlicher Kaufvertrag (atto notarile) IMMER ganz genau, 100% sicher und bis ins letzte Detail von einem Notar geprüft und bestätigt werden. Dieser kontrolliert die Situation der Immobilie und der Verkäufer ganz genau. Dabei kommt manchmal heraus, dass noch Sachen zu klären sind, und erst wenn alles ordnungsgemäß ist, kommt der Vertrag zustande. Wir achten im eigenen Interesse darauf, dass wir mit zuverlässigen Verkäufern zusammen arbeiten und das Gleiche gilt für den Notar und den Geometer. Manchmal müssen noch bauliche Details mit der Gemeinde geklärt werden, darum kümmert sich der Geometer. Wir haben selbst mehrere Häuser/ Läden ausgebaut oder den Ausbau geleitet und arbeiten mit sehr korrekten Leuten zusammen. Das Gleiche gilt auch für Handwerker.

Insofern sollte man sich auf eine Prozedur einrichten die dem stile italiano entspricht, den man schon aus Urlauben kennt, aber man kann heutzutage absolut sicher sein, das alles seine Richtigkeit hat. Dafür können wir zumindest hier in der sehr kultivierten Toskana die Hand ins Feuer legen. Böse Überraschungen beim Hauskauf in der Toskana halten wir für nahezu ausgeschlossen. Im Süden, Kalabrien, Sizilien wären wir wohl selbst etwas ängstlicher. Man sollte aber etwas flexibel sein, vielleicht dauert alles etwas länger, der Notartermin fängt dann statt um 10 um halb 11 an usw. usf., und sich den landesüblichen Gewohnheiten mühelos und mit etwas Humor anpassen können. Ev. wird man zwischendurch öfter verwundert den Kopf schütteln oder gar stöhnen aber "Ende gut alles gut" steht definiv am Ende der Prozedur.

Der Vertrag muss, wie gesagt, vom Notar beglaubigt werden und erfolgt erst nach gründlicher Recherche durch diesen. Die Erfüllung des Kaufvertrags, d. h. die tatsächliche Übertragung des Eigentums an dem verkauften Grundstück/ Haus vom Verkäufer auf den Käufer muss auf jeden Fall nach italienischem Recht (Art. 57 italienisches IPRG i.V.m. Art. 3ff. Konvention Rom vom 19.06.1980, Art. 119 Abs). erfolgen. Das gilt auch wenn z.B. Käufer und Verkäufer Deutsche sind, da sich die Immobilie auf italienischem Boden befindet. Eine andere Rechtswahl gibt es nicht und wäre strafbar.

Man kann einen Vorvertrag/ preliminare machen mit einer Anzahlung/ caparra auf der sich beide Parteien einigen und die beim Vorvertrag zu entrichten ist, um das Haus für sich zu blockiern. Üblich sind 10%, es gehen aber auch meistens weniger. Bei Nichteinhaltung seitens des Verkäufers muss er die zweifache Summe zurückerstatten; hält der Käufer den Vorvertrag nicht ein, verliert er sie. Oder man kann gleich den Hauptvertrag/ compromesso machen. Das hat den Vorteil, dass es nicht zwei Verträge sind, die übersetzt werden müssen.

Auch die Vermittlungsagentur muss ordnungsgemäß in der Handelskammer im Maklerregister eingetragen sein, Steuern und Versicherung bezahlen, nur dann wird sie vom Notar überhaupt akzeptiert. Hier ist man sehr streng und die Prüfung, um Immobilienmakler zu werden, gehört mit zu den Schwersten überhaupt. Das dient aber auch der Sicherheit des Kunden. Wir informieren im Kaufprozess über den Stand der Dinge und welche Unterlagen, Gebührenentrichtungen, Dokumente etc. beizubringen sind und sind bei den Notarterminen natürlich dabei. Für den Vertragsabschluß braucht es wiederrum einen staatlich geprüften Übersetzer und Schritt für Schritt wird der Vertrag mit ihm beim Abschluß durch gegangen. Den Vertrag können sich die Käufer durch ein selbstgewähltes Übersetzungsbüro vor dem Vertrag übersetzen lassen, so dass sie ihn in Ruhe durchlesen und überdenken können.

Im Vertrag werden alle Details aufgeführt (... dass keine finanziellen Belastungen/ Hypotheken mehr darauf sind, Daten, Ausstattung, Grenzen, Energieklasse etc) und ihm liegen die Auszüge aus dem Katasteramt/ des Grundbuchs der jeweiligen Regionen zu Grunde und die Sachen, die dem Käufer und Verkäufer persönlich wichtig sind zu bemerken (z.B. zum Erwerb gehören folgende Einrichtungsgegenstände..., ein Traktor, Ausrüstung zur Weinherstellung etc...). Man sollte auch vermerken, dass alle bisherigen Nebenkosten beglichen sind.

Bei den Kosten für die ganze Prozedur der Verkaufsabwicklung mit Notargebühren (sie werden ganz genau anhand der qm und des Verkaufspreises berechnet), Makler, Steuern, Gemeindeabgaben, Übersetzungen etc. sollte man grob von 10% des Verkaufspreises aus gehen. Nicht unerheblich bei dieser Berechnung ist, ob der Käufer das Haus als 1. oder 2. Wohnsitz oder über seine Firma erwerben möchte. Um einen ersten Wohnsitz in Italien zu bekommen müsste man nachweisen, dass man sich hier mehrere Monate aufhält und keine weiteren Immobilien in Italien besitzt. Man beantragt ihn in der Gemeinde, erhält erstmal eine Anmeldebestätigung und innerhalb von 1-2 Wochen kommt die Polizei vorbei und schaut nach ob man denn auch wirklich da ist... Damit spart man beim Kauf Steuern, muss aber ev. den Wohnsitz dann nachweisen und wenn man das nicht glaubhaft kann muss man zur Not im nächsten Jahr Steuern nach zahlen...

Beim Vertrag müssen beide Parteien, die Agentur, ein Übersetzer und ein Zeuge anwesend sein.

Man braucht so oder so für den Vertrag einen codice fiscale, so etwas wie jetzt die deutsche Identifikationsnummer, die man hier auf dem Amt beantragt und sofort bekommt (... mit das Einzige, das hier schnell geht...). Erst damit kann man auch Strom, Wasser, Telefon etc. beantragen.

Die Umschreibung in die italienischen Liegenschaftsregister und Kataster erfolgen durch den Notar, die dafür notwendigen Informationen besorgt er sich selbst unter Mithilfe von Geometer und beiden Parteien.

Es bleibt uns, einen guten und schönen Anfang in ihrem neuen Leben in Italien zu wünschen, wir freuen uns, dabei helfen zu dürfen,

Kristina Schmidt & Team

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